Д. Кравченко: Гарна обгортка або суть

13.09.2019

Колонка президента ОФУ, голови наглядової ради Z-Capital Дмитра Кравченка на порталі Property Times.

Перед президентськими, а потім і позачерговими парламентськими виборами в Україні, за традицією, почали активно обговорювати можливе зростання попиту, і, відповідно, цін на житлову нерухомість в Києві. Мовляв, по-перше, очікується переїзд нової політичної еліти та їх помічників в столицю. По-друге, існує ризик зростання з осені валютного курсу, при якому багато українців поспішають інвестувати в нерухомість.

Але, обговорюючи можливі райдужні перспективи, чомусь ніхто не звернув увагу на одну важливу річ - передвиборна метушня в Україні почалося в той момент, коли на ринку нерухомості зазвичай сезон продажів. А потім ми плавно зайшли в літо - період абсолютного затишшя на ринку. Відповідно, продажі житлової нерухомості замість того, щоб лише трохи пригальмуватися в сезон відпусток, почали падати ще з початку весни. І, за підсумком, за весь виборчий період скоротилися на 34% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Як результат, вітчизняні будівельники виявилися в жорсткій кризі ліквідності.

Що це означає для інвесторів в нерухомість? Однозначно, перенесення термінів здачі об'єктів в експлуатацію. Причому, як мінімум, на рік-два. Адже, те, що забудовники не встигнуть зробити протягом теплого сезону (прокласти комунікації, поставити вікна, обшити будинок зовнішнім утеплювачем, облаштувати прибудинкові території та ін.), Їм доведеться доробляти вже наступної весни.

Крім того, криза ліквідності, яку відчувають забудовники, для багатьох з них (і, в першу чергу, дрібних і середніх) може закінчитися банкрутством. А це означає, що хвиля недовіри до новобудов з боку інвесторів знову спалахне. Що, погодьтеся, не сприяє попиту.

При цьому не варто забувати, що в найближчий рік-два в Україні навряд чи буде спостерігатися економічне зростання. Скоріше навпаки. Тому цілком очевидно, що ми будемо спостерігати чергову хвилю відтоку населення з країни, внаслідок чого зросте пропозиція на вторинному ринку нерухомості. Що, знову-таки, не додасть покупців забудовникам.

Тоді виникає природне запитання: а що ж буде з цінами? Статистика показує, що за перші півроку вартість квадратного метра в новобудовах зросла на 4,8%. Але це, скоріше, номінальні показники, озвучені маркетологами. Тому що, насправді, ми спостерігаємо тенденцію, коли багато забудовників, незважаючи на зростання собівартості будівництва (на 9,3%), продають житло практично за ціною будівництва. Адже їм потрібно утримати хоч якийсь темп будівництва і «проплисти» до наступного об'єкту, за рахунок якого вони зможуть добудувати попередній. Також подібну практику можна спостерігати в разі масштабних квартальних забудов, коли перша черга продається з мінімальною маржею, з розрахунком на те, що в подальшому вже готове і введене в експлуатацію житло стане найкращою рекламою проекту.

Подібні «операції», пов'язані з дефіцитом ліквідності, природно, не зможуть не відобразиться на якості будівництва. Тому не треба думати, що хтось із забудовників запропонує ринку якість краще, щоб хоч якось виділиться серед конкурентів. Ні, всі будуть робити ставку на ціни. І це означає, що якість будівництва буде падати.

З цієї ж причини не слід розраховувати на прогресивні архітектурні рішення або велику інфраструктуру. Завтра, коли забудовник як і раніше буде відчувати кризу ліквідності, йому доведеться від багато чого відмовитися. Він намалював тут карусель, її там не буде, намалював дитячий центр - його теж не буде. Швидше за все, він продасть комерційні приміщення під перукарню або пивну замість дитячого центру. Адже криза ліквідності диктує йому саме це. А всі «хотілки» і «украшалкі» - це тільки додаткове відволікання від будівництва грошей, яких немає.

Та й попиту на «понад щось» в будівництві в період, коли ринок падає, немає. Головним критерієм для покупця стає надійність проекту - можливість забудовника виконати свої зобов'язання. А в Києві компаній, здатних на це, можна по пальцях перерахувати.

Тому раджу покупцям дивитися не на рекламу об'єктів, а на суть. Обгортка зараз неважлива. Потрібно дивитися, що всередині. Адже, фантик - це ті обіцянки, які вам дає забудовник, а цукерка - це те, що ви за підсумком отримаєте. І добре було б, щоб це був добудований об'єкт.

А добудувати його можуть тільки ті забудовники, хто застосовує в роботі грамотний фінансовий інжиніринг та грамотне бюджетування. Саме раціональне використання ресурсів, як фінансових, так і трудових, дозволить таким компаніям пройти період економічної нестабільності і не допустити в своєму портфелі недобудов. Але, на даль, такі компанії на даний момент я можу перерахувати по пальцях однієї руки. Всі вони використовують згадані вище механізми фінансування будівництва і мають всі шанси пережити кризу ліквідності на ринку.

Додати коментар

Поділитися: 

Матеріали на цю тему:

17.12.2018

«Минфин» спросил у экспертов, каким будет наступающий год для рынка недвижимости и как могут измениться цены на жилье на первичном рынке

22.02.2019

Интервью с Президентом ОФУ и главой наблюдательного совета компании Z-Capital Дмитрием Кравченко на Youtube канале Видеоквартира

21.03.2019

Колонка Дмитрия Кравченко, Президента ОФУ и главы наблюдательного совета Z-Capital для RED COMMUNITY