Дмитрий Кравченко о том, что будет с ценами на недвижимость в 2019 г.

17.12.2018

«Минфин» спросил у экспертов, каким будет наступающий год для рынка недвижимости и как могут измениться цены на жилье на первичном рынке.

Конец нынешнего года не порадовал тех, кто подумывал о покупке недвижимости. Еще с сентября застройщики начали активно заявлять о повышении цен. Подорожание объясняли высокой инфляцией и ростом себестоимости строительства. По подсчетам застройщиков, за последний год цены выросли примерно на 5-6%, что почти вдвое ниже темпов инфляции в стране. По данным Минрегионстроя, за это же время себестоимость строительных работ увеличилась более чем на 15%.

Следующий год также может оказаться неспокойным. Режим военного положения в ряде регионов Украины, введенный пока на месяц, и предстоящие президентские выборы могут аукнуться дальнейшим ростом курса доллара. Это наверняка отразится на стоимости квадратных метров в новостройках.

«Минфин» попросил экспертов спрогнозировать главные тенденции на рынке недвижимости-2019 и рассказать, что будет с ценами.

Член правления Офиса эффективного регулирования BRDO, совладелец Midland Development Ukraine Елена Шуляк

В течение двух лет квадратные метры в новостроях в областных центрах Украины плавно дорожают. Рынок постепенно отвоевывает позиции, которые потерял в кризисные 2014-2015 годы.

На цены влияет несколько факторов. Во-первых, курс доллара. Осень 2018 года ознаменовалась колебаниями курса (в сентябре была «пробита» отметка 28 гривен, чего не происходило с января текущего года). Это немедленно отразилось на спросе и, соответственно, дало возможность застройщикам поднять цены на квартиры в ликвидных объектах.

Во-вторых — инфляция и рост себестоимости строительства за счет постоянного увеличения расходов на оплату труда и подорожания энергоносителей.

На рынок первичной недвижимости, несомненно, окажут влияние и новые строительные нормы, которые вступили в действие с 1 сентября этого года. ГСН ограничивают высотность строящегося жилья для населенных пунктов в зависимости от количества жителей. В городах-сателлитах Киева теперь нельзя будет строить жилье выше 9 этажей, что скажется на ценах предложений застройщиков в области. Застройщики же городов областного значения, включая Киев, также попадут под ограничения. Естественно, это повлияет на стоимость квадратного метра. Но в следующие 2 года вводить будут те объекты, которые проектировались еще до введения новых норм. Поэтому значительных колебаний, как в новом предложении, так и в цене, не предвидится.

В 2019 году на спрос и цену значительное влияние могут оказать политические процессы. Выборы Президента, а потом — и нового состава Верховной Рады — «заморозит» уровень спроса на недвижимость на определенное время.

Главный финансовый аналитик РА «Эксперт-Рейтинг», к.э.н. Виталий Шапран

Я не чувствую, чтобы цены на недвижимость росли. Скорее, сейчас наблюдается «техническое движение». Застройщики якобы поднимают цены в гривне, а потом устраивают акции, распродажи и так далее.

Похоже, что маркетологи застройщиков хотят сдвинуть вопрос с мертвой точки, так как рынок недвижимости очень вялый.

В 2019 году строить будут меньше, так как спрос явно не поспевает за предложением. Плюс есть трудовая миграция и естественная убыль населения. Получается так, что спрос на новое жилье охлаждается избытком старого жилого фонда, который освобождается по естественным причинам.

Думаю, что лучшее время для инвестиций в недвижимость еще впереди. Когда оно настанет, будет зависеть от того, как пройдут президентские выборы.

Директор Residential Development Solutions Ярослава Чапко

Рост цен в национальной валюте в этом году был неминуем, об этом говорили почти все эксперты и девелоперы. Основной причиной стало удорожание строительных работ и материалов. Основной сегмент первичного рынка – это бюджетное жилье, где даже небольшой рост стоимости строительно-монтажных работ существенно влияет на доходность проекта. Соответственно, застройщики были вынуждены поднимать цены.

Спрос на проекты эконом-класса в течение года оставался стабильным. Подорожание практически не отразилось на объемах продаж – большинство застройщиков компенсировали рост цен различными программами рассрочки и лояльности.

Скорее всего, рост цен в гривне продолжится и в 2020 году. На рынке существует огромный дефицит рабочей силы, поэтому застройщикам приходится постоянно повышать зарплаты. Кроме того, вслед за подорожанием энергоносителей, вырастет и стоимость строительных материалов. Поэтому можно в 2019-2020 году гривневые цены могут вырасти, минимум, на 15%.

Следует учитывать и фактор нестабильности на валютном рынке. Если гривна будет девальвировать, застройщики также пересмотрят ценники.

Глава совета Экспертной Межотраслевой Ассоциации Украины, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал

На ценовую политику застройщиков в 2019 году будут влиять несколько факторов. Повышение минимальной зарплаты, цен на топливо, необходимость платить больше рабочим, чтобы они не уезжали в Европу или Бразилию. Плюс добросовестный застройщик будет выполнять новые ГСН, а там ограничения, которые не позволяют строить «лишние» метры.

Любое повышение цен негативно скажется на спросе. Поэтому застройщики пытаются сглаживать его программами лояльности, например, акциями и скидками при 100% оплате. Кроме того, есть целый ряд различных программ рассрочек и кредитов от застройщиков или партнерских финансовых структур. Именно благодаря возможности приобретения имущественных прав на квартиру в рассрочку или в кредит, застройщики и удерживают бОльшую часть спроса.

В ближайшее время в строительстве политики будет больше, чем экономики. Некоторые застройщики опасаются роста давления на бизнес и увеличения коррупции, в преддверии выборов.

Президент AFI, Председатель наблюдательного совета компании Z-Capital Дмитрий Кравченко

В этом году объемы продаж на первичном рынке Киева и области по сравнению с 2017 годом упали на 20 - 28%. Это связано с перенасыщением предложения. По сравнению с 2013 годом застройщики получают меньше прибыли на каждом квадратном метре. Компании компенсируют это увеличением объемов строительства.

Есть еще две тенденции, которые сдерживают темпы приобретения недвижимости. Первая – снижение уровня благосостояния населения. Вторая — это миграция из города, которая набирает обороты. Например, человек не может позволить себе приобрести бОльшее жилье в столице. Тогда он продаёт небольшую квадратуру на вторичке и расширяет площадь за счет приобретения первичной недвижимости в пригороде.

Уверен, альтернативы вложениям в недвижимость для инвесторов нет. Некоторые эксперты рассказывают, что государство вступило в борьбу за сбережения граждан, рассчитывает привлечь эти деньги с помощью облигаций внутреннего займа (ОВГЗ). Я в это не верю. В связи с грядущими выборами и возможными кардинальными перестановками в политике, это очень рискованная инвестиция, по сравнению с приобретением недвижимости.

Анна Максимова

Додати коментар

Поділитися: 

Матеріали на цю тему:

09.11.2018

Представники ОФУ та компаній – членів Асоціації взяли участь у II Residential Development Forum ForumRED 2018

22.02.2019

Интервью с Президентом ОФУ и главой наблюдательного совета компании Z-Capital Дмитрием Кравченко на Youtube канале Видеоквартира

21.03.2019

Колонка Дмитрия Кравченко, Президента ОФУ и главы наблюдательного совета Z-Capital для RED COMMUNITY