Що таке ФФБ: все, що ви хотіли знати

20.01.2020

16 жовтня 2019 року Президент Володимир Зеленський підписав важливий для ринку небанківських послуг закон «Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення функцій із державного регулювання ринків фінансових послуг» (№ 1069-2 від 6 вересня 2019 р.), більше відомий всім як Закон про СПЛІТ.

Серед іншого СПЛІТ передбачає, що з 1 липня 2020 року регулювання, нагляд за управителями ФФБ переходять до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР).

Маю нагадати, що з самого початку своєї роботи Асоціація Фінансових Інституцій (АФІ) «переймалась», як питаннями діяльності фінансових компаній, які надають кредити, так і фінансовими компаніями - управителями ФФБ.

Про фінансові компанії говорять чимало, пишуть доволі часто, а ось про ФФБ… Тож виправимо цю ситуацію.

Що ж таке ФФБ і як він працює?

Перш за все ФФБ - це фонд фінансування будівництва, а управитель ФФБ - це банк або фінансова компанія, яка, маючи відповідну ліцензію, залучає кошти і за рахунок цих коштів фінансує будівництво в інтересах довірителів.

А довірителі - це особи (в більшості фізичні, але можуть бути і юридичні), які передають кошти управителю ФФБ у довірчу власність для фінансування будівництва (інвестори).

Управитель ФФБ використовує кошти, передані йому в управління, для будівництва об’єкту.

Головна мета і кінцева ціль – отримання довірителями ФФБ (інвесторами) житла у власність.

Але, підкреслю, ФФБ не будує, будує забудовник. Забудовник – це особа, яка має у власності чи користуванні земельну ділянку, отримала дозвіл на виконання будівельних робіт та уклала договір з управителем ФФБ.

Важливо, що поточну ціну м2 визначає забудовник, і ризик недостатності коштів на будівництво також несе він.

Як створюється і з чого починає свою діяльність ФФБ?

Управитель затверджує правила, відкриває окремий рахунок ФФБ в банку і укладає договір із забудовником. За договором забудовник зобов’язується збудувати об’єкт, ввести його в експлуатацію та передати його довірителям.

Далі управитель ФФБ починає укладати з довірителями (інвесторами) договори про участь у фонді фінансування будівництва і робить це виключно на основі Типового договору, затвердженого постановою КМУ № 227 від 20 березня 2013 року (відступати від змісту Типового договору не можна).

Важливо, що управителю забороняється укладати договори з довірителями та залучати кошти до отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт.

Після підписання договору і внесення коштів управитель закріплює об’єкт інвестування за довірителем і видає йому свідоцтво про участь у ФФБ.

Важливо, що в разі закріплення одного об’єкта інвестування за двома або більше довірителями, саме управитель несе відповідальність і несе її власним майном! До речі, мінімальний статутний капітал управителя ФФБ - 1 млн євро, і він має бути сформований до початку залучення коштів від інвесторів.

Ще важливо, що кошти довірителів ФФБ відокремлюються від власного майна управителя і обліковуються на окремому балансі.

Кожного місяця, кожного кварталу та кожного року управитель ФФБ звітує регулятору. Окрім того, щорічно він проходить аудиторську перевірку та за її підсумками знов звітує. Ліцензійні умови встановлюють певні вимоги до освіти, ділової репутації, досвіду роботи, а також регулярного навчання та складання іспитів керівниками та головними бухгалтерами управителів ФФБ.

Що і як відбувається між управителем та забудовником?

Управитель фінансує забудовника відповідно до графіка фінансування, який є додатком до договору між забудовником та управителем.

Забудовник щомісяця звітує управителю.

Управитель контролює цільове використання коштів та складає акти виконання профінансованих робіт.

Відповідно до Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», в разі виявлення ризикових дій забудовника, управитель має право припинити фінансування будівництва, розірвати договір із забудовником та взагалі змінити його на іншого забудовника.

В реаліях, на практиці це дуже і дуже складно, беручи до уваги те, що саме забудовнику належать земельна ділянка, на якій будується об’єкт, та дозвільні документи на будівництво. Проте, якщо ринок будівництва не «штормлять» економічні кризи, гривня не девальвує, а забудовник не є учасником голосних публічних скандалів, то будинок добудовується, і після його здачі в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя і надає йому дані БТІ про фактичні площі квартир.

Управитель же проводить остаточні розрахунки з довірителями і видає їм довідки про право набуття у власність проінвестованих ними об’єктів. На підставі цієї довідки довіритель підписує із забудовником акт приймання-передачі квартири.

Чому саме фонд фінансування будівництва сьогодні найзручніший спосіб інвестування у покупку житла?

Згідно 4 статті Закону про інвестиційну діяльність, інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлової нерухомості з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може використовуватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільно інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

Пройшовши не один рік кредитування житлової нерухомості найпростішим і зрозумілим механізмом є багаторазовим ФФБ виду А в якому управитель виступає девелопером трьох учасників будівельного процесу це забудовник, інвестор (фізична або юридична особа) і безпосередньо банк.

При створенні ФФБ управитель перевіряє всю необхідну документацію і тільки після повного детального аналізу відкриває ФФБ.

Не менш важливо для банківського сектора - це наявність іпотеки, в якій управитель виступає іпотекотримачем майнових прав на весь об'єкт будівництва, що дозволяє мінімізувати ризики при видачі кредиту .

Чи використовують ФФБ за кордоном?

Так. Даний механізм залучення коштів в житлову нерухомість дуже схожий із механізмами в таких країнах як Польща, Німеччина та Чехія. Він вдрізняється лише в назвах, а так доволі ідентично: фінансова структура укладає договори з банком – партнером та із забудовником. Після чого вона залучає кошти на будівництво від фізичних або юридичних осіб.

Плюси і мінуси для інвестора при роботі з ФФБ?

Перш за все, це зрозуміла для інвестора модель фінансування - клієнтові не потрібно підписувати кіпу договорів, за якими потрібно платити. У фонді фінансування будівництва клієнт підписує Правила ФФБ і договір про участь, за яким і проводяться платежі.

При сучасному підході реєстри, які ведуться фінансовими компаніями, виключають подвійні продажі, що вже є великим плюсом для довірителів (інвесторів).

Другим плюсом для довірителів є договір іпотеки який захищає як забудовника від рейдерських захоплень, так і довірителів від недобросовісних забудовників.

ФФБ на сьогодні є перевіреною часом і виправданою моделлю для залучення коштів на будівництво.

На що потрібно звернути увагу при виборі ФФБ?

ФФБ - це не юридична особа, а лише модель залучення коштів на будівництво. І питання стоїть не в виборі ФФБ, а, швидше за все, у виборі об'єкта будівництва і будівельної компанії, яка використовує цей механізм.

На сьогоднішній момент для інвесторів відкриті всі можливості, щоб перевірити керуючу компанію. Це і реєстри фінансових компаній, і сайт регулятора, на якому можна дізнатися всю необхідну інформацію про даного управителя.

Вікторія Волковська,

генеральний директор АФІ

Додати коментар

Поділитися: 

Матеріали на цю тему:

19.11.2018

Колонка генерального директора ОФУ Виктории Волковской на Минфине.